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[深度談房] 再降5300元/㎡,坦洲樓盤賣不動了?竟然集體跳水!

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主樓
發表于 2019-11-1 16:42 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
珠海“后花園”曾被寄予厚望

  坦洲是珠海與中山關聯最密切的區域,東南與香洲前山、南屏相鄰,西南與斗門白蕉相望,一直被人稱為“珠海后花園”。

  近年來珠海房價越來越高,主城區新房價格高達35000,與坦洲臨近的上沖、前山區域房價也達到25000左右,而坦洲以平均15000左右的價格成為更多珠海剛需客的選擇。

珠坦兩地10月住宅新房價格對比
(數據來源:珠海買房幫)

  坦洲一直以來都是剛需購房的熱門選擇,在珠海剛限購的時候,坦洲有些樓盤的價格甚至達到2萬,當時在珠海隨處可見的坦洲樓盤廣告,一到周末南坦路就排滿前來購房的客戶。

  坦洲也趁機釋放各種利好概念,2016年11月傳出萬達進駐坦洲的消息,再到2019年1月提出規劃建設裕洲商業中心,讓大家都對更繁榮的坦洲寄予厚望。

黃色框疑似萬達廣場規劃位置
(來源:斗門微博)

  在2017年坦洲鎮“十三五”規劃中,坦洲將構建完善的城鄉道路網絡體系,加快打通界獅北路至加十五線,增加近期南北向貫通的第二通道,分擔坦神北路的壓力。

  為了提升城市服務功能,滿足城市發展需要,坦洲將積極規劃建設坦洲鎮完全中學(組團級)、坦洲博物館、坦洲綜合體育館、坦洲殘疾人服務中心、坦洲老人服務中心等文化、教育、體育、衛生和社會福利等公共服務設施。

 在規劃中,坦珠未來如果能實現商圈落地、兩地交通快捷、周邊配套完善,無疑能讓坦洲大大加分。


利好齊聚,價格不升反降

坦洲實景圖(圖片來源:房掌柜)

  區域的價值直接決定樓市的價格,“十三五”規劃的推出,本應該讓坦洲房子升值,但如果有關注坦洲近期樓市,我們會發現坦洲很多樓盤都在降價銷售,情況愈演愈烈:

  在今年的3月初,坦洲逸駿星園就以12600元/㎡起價,均價13800元/㎡加推,已經打破了坦洲均價15000左右的基準價格。

房產中介在朋友圈發布信息

  而在近期的10月23號,坦洲新盤御城金灣加推5棟3、4單元39、47、79㎡戶型的300多套房源,以低至1.1萬元/㎡的毛坯均價進行促銷!

房產中介在朋友圈發布搶房信息(圖片來源:房掌柜)

  該樓盤11000元/㎡的均價刷新了近幾年坦洲房價的最低價,對買房者的吸引力還是很足的。當天銷售現場十分火爆,據說成交了有三百多套。

御城金灣促銷現場(圖片來源:珠海房產之窗)

銷控表上一片飄紅(圖片來源:珠海房產之窗)

  而此次降價的力度如何呢?

御城金灣4月、7月動態(來源:樓盤網)

      在今年的4月、7月份,御城金灣的均價還維持在16800元/㎡,屬于坦洲的正常價位。

御城金灣10月最新動態(來源:樓盤網)

  而到十月份加推的價格居然只有11500元,僅僅3個月時間就下跌5300元/㎡降價幅度達到驚人的31.5%。
全面降價,樓市暗藏危機

  而御城金灣的降價促銷并非個例,坦洲的其他樓盤近期也通過在降價優惠促進成交:

房產中介在朋友圈發布降價消息
(圖片來源:中山房叔)

  根據安居客發布的新房數據,坦洲房子10月均價在15815 元/m2左右,雖然比上月下降了0.24%,但遠沒有達到這些促銷樓盤的低價位。

今年坦洲房價走勢(來源:安居客)

  難道坦洲的開發商們為了今年的銷售業績,真的準備在年底前通過降價促銷集體搶跑?

  降價的促銷手段雖能見效,但當開發商主要依靠價格吸引客流,恰恰能證明坦洲在居住條件和環境的薄弱。

  在這種情況下,坦洲的房價會受到珠海價格和政策的制約,隨珠海的變動而變化。

坦洲2011-2019房價變動(數據來源:安居客)

  坦洲房價受珠海影響水漲船高。到2016年,珠海市區范圍內房價全線突破2萬元/㎡,坦洲也隨之突破1萬元/㎡大關。

  但到了2016-2018年,珠海房價維持在25000元/㎡左右,而坦洲房價卻持續下跌。

  而近期坦洲開發商扎堆降價促銷的方式,會催生出很多問題。比如在御城金灣加推當天,有部分先購房的業主就因對開發商大幅降價不滿,到售樓部維權。

御城金灣加推現場有業主維權
(圖片來源:珠海房產之窗)

  房價說降就降,會讓公眾判斷坦洲房子不保值,容易引發對坦洲樓市的信任危機,讓已購房者不滿,有意向者后撤,觀望者無限期觀望。

  這種做法無異于飲鴆止渴,開發商的價格戰甚至可能讓坦洲樓市走向崩盤邊緣。



風光不再,問題出在哪?

  坦洲鎮的“十三五”向大眾展示了宜居生活的藍圖,很多人正是沖著這一點選擇在坦洲置業的,但現在坦洲仍要以低價賣房,并沒有體現出發展的優勢,那么問題究竟出在哪里呢?

  1、建設成本低,降價空間大

  相比于在珠海,開發商在坦洲拿地的價格相對較低,同時商品房大都建為超高層(26層及以上),因此導致坦洲樓房的建設成本低,價格下降的空間更大。即使下調31.5%,開發商照樣能賺得盆滿缽滿。

御城金灣效果圖(圖片來源:樓盤網)

  2、庫存量大,供需失衡

  由于近幾年坦洲大規模興建樓盤,導致房源的庫存量很大。根據合富研究院的數據,在2019年第22周,坦洲一手住宅庫存量達到12582套,在中山所有區域中位列第一。

(數據來源:合富研究院)

  雖然坦洲房價相對珠海更便宜,但在中山境內這個價格并不占什么優勢。

  作為一個中山遠離市中心的偏遠鎮,坦洲無論是一手房還是二手房,價格都比其他鎮區高出一大截,難以吸引中山本地的購買力。

2019年5月中山各區新房住宅價格(來源:中山樂居)

2019年5月中山各區二手住宅價格(來源:中山樂居)

  3、配套更新脫節

  坦洲用高房價把中山本地居民拒之門外,看來一心只想“投靠”珠海,但它對珠海客的吸引力足夠嗎?

  雖然坦洲規劃傳來利好給人信心,但具體的落地更值得關注。坦洲建設的推進速度似乎不盡如人意:

  萬達進駐坦洲的消息沒有下文,裕洲商業中心還停留在規劃;

       坦珠往來道路多處仍在施工,時常塵土飛揚、通行不暢,很多斷頭路、擁堵點也未被解決。

坦神路(圖片來源:墨跡天氣)

  除了交通提速以外,生活環境改善和配套完善也急需解決。

  而坦洲外來人口繁多,城中村比比皆,整個鎮區環境相對珠海有較大差距。

  同時由于坦洲教育資源匱乏,質量良莠不齊,不少在坦洲購房的老百姓如今紛紛回歸珠海市區,就為了讓孩子讀個好學校。

  4、受西區發展影響

  坦洲房地產市場一直都受珠海直接影響,除環境和配套因素外,對坦洲沖擊最大是珠海的政策。

  珠海目前正在積極推進城市西進戰略,大力發展西區經濟,完善西區建設配套,進度十分迅速。

  目前金灣航空新城區域、斗門湖心路口區域教育、醫療、生活、文化、休閑等配套已經初具規模,展現出宜居西區的雛形。

金灣航空新城沙盤圖(攝于:航空新城規劃展覽館)

  西區房價雖然比坦洲房價高出許多,但由于看得到的城市更新、配套完善,讓公眾看到了西區未來的希望和潛力,無論自住和投資都會是更好的選擇。

西區已經走出了宜居高端的路線

而坦洲還在依靠低價賣房。

但如果坦洲房價降得足夠低,
11
你還會選擇在坦洲買房嗎?


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沙發
發表于 2019-11-1 16:47 | 只看該作者
坦洲一手開發商降價,炒房的二手房價也是要降的

降價有成交好事

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支持: 5
  發表于 2019-11-7 10:34
回復 支持 3 反對 0

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板凳
發表于 2019-11-1 16:51 | 只看該作者
炒房炒上去價格的地方,降價不是很正常嗎

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  發表于 2019-11-1 21:50
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地毯
發表于 2019-11-1 18:58 | 只看該作者
有點道理的樣子
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地板
發表于 2019-11-1 19:04 | 只看該作者
珠海二手房業主不為所動。繼續走高端不愁賣路線。。

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檸溪都有放盤2017年到現在都賣不掉的  詳情 回復 發表于 2019-11-2 19:32
早降晚降,早晚都得降。  詳情 回復 發表于 2019-11-1 21:41
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地下室
發表于 2019-11-1 21:41 | 只看該作者
有精打采 發表于 2019-11-1 19:04
珠海二手房業主不為所動。繼續走高端不愁賣路線。。

早降晚降,早晚都得降。
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7
發表于 2019-11-2 06:37 | 只看該作者
不買坦洲,都去買唐家去了,
唐家的教育,以及與香洲之間的交通都比坦洲不知道好了幾倍
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8
發表于 2019-11-2 08:25 來自手機 | 只看該作者
坦洲規劃不行,學校,醫院,道路,都是生活上的一道難題!
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9
發表于 2019-11-2 09:54 來自手機 | 只看該作者
珠海上班,去坦州買房就感覺底人一等。那么澳門人過來珠海買房,會不會也有這種感覺,我瞎說的

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那肯定啊,澳門房價更高  詳情 回復 發表于 2019-11-2 19:32
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10
發表于 2019-11-2 12:11 來自手機 | 只看該作者
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