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[雜談] “數”說珠海,淺論珠海房產趨勢

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發表于 2019-11-1 14:39 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
本帖最后由 taiwan009 于 2019-11-6 17:17 編輯

         “數”說珠海,淺論珠海房產趨勢

    每每討論房價,很多人都在侃侃而談,有的說房價永遠會上漲,不會下跌;有的說房價馬上要狂跌了,快點出貨。如果大家都只是拍腦袋去投資地產,如同在賭場豪賭一番,輸贏聽天由命。幾百萬投資地產輸的概率極大。  
    縱觀世界地產發展,房地產價格漲跌,主要與經濟發展、人口增長、貨幣供應,土地供給、政策五大因素影響。在這些因素中,經濟的增長、政策的調控是至關重要。人口的增長和流入具有逐利性,是隨著地區經濟增長而流入的。珠海房價影響的五大因素會如何呢?   


    珠海作為粵港澳大灣區發展核心城市,灣區發展是未來珠海地產發展的重要引擎。經濟增長是房地產價格上漲的核心,人口增長是房地產價格上漲的基礎。
     今天我們重點探討珠海人口的因素,還有人口流動趨勢對以后區域房價的影響!以下所有數據均來自中國移動通過珠海移動、聯通、電信三大營運商的實時大數據統計得來,供大家參考!


一、珠海到底有多少人口?答案350萬

       多少人口: 珠海人口到底是多少?是大家討論的一個話題。通過手機信號大數據 統計,能更加準確地測出珠海的實際居住人口。世界上任何一個區域都是:人口流動具有逐利性!都是經濟差的地方,流向經濟好的地方。相信隨著珠海經濟不斷發展,人口也會加速增長。


       月份統計:中國移動大數據清晰地分析了珠海市每個月人口的情況。以上畫紅色圈的,那些月份就是珠海當年舉辦航展的人口情況。每年春節又有大量人口回老家,數據統計的一目了然。



        人口增速如何?通過以上統計分析圖表可以發現,其實珠海的實際居住人口是350萬,移動數據統計遠遠大過官方統計的常住人口數。另外,經過我將每年統計發現,珠海的常住人口也是在不斷增長的,具體:
2016年,   常住人口為315萬,
2017年,   常住人口為327萬,比上年增長12萬人,增幅+3.8%;
2018年,   常住人口為336萬,比上年增長9萬人,增幅2.75%;
2019年,   常住人口為350萬,比上年增長14萬人,增幅4.1%

目前珠海的常住人口是連年穩定增長,是房價穩定的一個動能!個人認為,總體來說增幅還是較低,人口總體基數還是太少,短期房價大幅上漲的動能還不是很強。以上均排除流動、外地投資人口購房因素,但在房住不炒的大背景下,珠海常住人口短期來說不足支持房價大幅上漲。

另外,珠海每天還有停留3小時以下的流動人口,達到130萬人;每天珠海的流動人口巨大,由于珠海環境優美,他們會不會成為珠海房地產投資客或者度假居住客人呢?這是一個不可忽視小概率,因為每年外來珠海購房者也有一定的比例。


二、珠海人,都住在哪兒?工作在哪兒?


       在珠海人的印象中,拱北,吉大,香洲,就是珠海的主城區,真的這樣?
       這幾年,珠海人驚奇的發現,珠海吉大一到晚上,街上基本沒有人了,珠海百貨、免稅購物者人丁稀少。相反珠海前山、南屏、拱北區域到了半夜也是人聲鼎沸,車水馬龍。果真如此?讓我統計數據來說話:

       珠海人口居住地區域前四名分別是:
       前山街道辦(45.1萬人);井岸鎮(26.8萬人);拱北街道辦(22.4萬人);橫琴(21.1萬人)


       珠海人口工作地區域前四名分別是:
       前山街道辦(33.7萬人);井岸鎮(22.8萬人);橫琴(20.3萬人);拱北街道辦(19.8萬人)

      大家可以驚奇的發現,現在珠海人口居住地、工作地均在前山、井岸、拱北、橫琴,只是居住地拱北第三,橫琴第四;工作地:橫琴第三,拱北第四。哪兒工作的機會多,以后就是人口的集聚地。

     另外,大家可以發現,這幾年為啥大型綜合體大部分聚集在前山片區,如中海富華里、誠豐廣場、中海環宇城、前山華潤萬家、奧園廣場等。其實商業是隨著人口在流動,住宅一定是隨著人的工作地在流動方向。

      個人判斷,未來珠海橫琴片區,將是珠海工作地人口最聚集的地方,隨著橫琴不斷的開發建設,不斷地投入使用,珠海橫琴工作人口、居住人口將大幅上漲,同時距離橫琴越近的前山、南屏、坦洲,居住的人口也將進一步大幅增長,此區域住房需求會進一步加大。由于橫琴房價太高,也預示著未來,未來前山、南屏、坦洲房地產交易會更加活躍!


       常住人口增長幅度最大的地方是:橫琴、高新區。


三、工作地、居住地跨區域遷徙分析


      通過以上圖標數據分析可以發現,今年工作地、居住地跨區域遷徙前四名主要為:
      排名第一:工作地:高新區——居住地:香洲區;每月有18萬人;也就說很多高新區高級白領,還是喜歡居住在香洲區,高新區目前商業配套不足,期待下一步完善。
      排名第二:工作地:香洲區——居住地:斗門區;每月有13.7萬人;說這兩年珠海斗門,尤其湖心路口有不少新的樓盤開始入住,吸引了珠海人前往購買入住。
      排名第三:工作地:金灣區——居住地:斗門區;每月有13.2萬人;說這金灣一些工廠工作人員,居住于斗門。
      排名第四:工作地:橫琴區——居住地:香洲區;每月有12.1萬人;隨著橫琴建設不斷完善,大量工作人員進駐,他們大部分還是下班后回到香洲區居住。今年這類人群增幅最大,比上年同比增長121%,預計未來這類人口增長數、增長幅度,還會進一步加大。


四、廣東各類人口增長分析


       廣東的人口是一直保持凈增長的態勢,這也是珠三角房價保持平穩增長態勢的基礎。
     
   
四、未來區域房地產走向預判


       珠海的人口連隨著珠海橫琴新區大量寫字樓的進一步投入使用,預計珠海人口還處于高速增長期。沒有人口絕對量的大幅增長,沒有經濟大幅增長,預計珠海房價短期來說還會處于平穩態勢。未來,誰靠橫琴、保稅區片區最近?誰的房價增值的空間就會越大。預計隨著金琴快線、金海大橋等交通工程完工,交通格局的改變,珠海金灣、前山、南屏、斗門湖心路口、中山坦洲等區域房價會有一定的升幅!

       粵港澳大灣區發展是珠海發展的重要引擎!橫琴片區是珠海未來的城市中心。“兩鐵”(珠海地鐵、深珠高鐵)將是珠海區域房地產的最大變量!總體來說,珠海的經濟、房地產高速發展列車在大灣區軌道中滾滾向前,把握它是千載難逢的歷史機遇。

        自住剛需購房者,建議盡早擇機入市。投資購房者,需三思而行,做足準備!




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  發表于 2019-11-6 08:33
無語: 5
一人多號算一個人還是算多個人?這個問題的答案決定了移動的人口數據是否有效,一人多號可不少見。  發表于 2019-11-5 10:26
支持: 5
數據很棒  發表于 2019-11-5 09:53
專業點評  發表于 2019-11-4 08:54
支持: 5
  發表于 2019-11-2 11:46
人口一多珠海唯一能看的人均GDP,將會不堪入目  發表于 2019-11-1 16:23
支持: 5
今年能到190萬常住人口?  發表于 2019-11-1 15:42

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參與人數 3 +106 收起 理由
拾潤 + 1 數據分析很好
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沙發
發表于 2019-11-1 14:54 | 只看該作者
珠海的房價是分析不出來的

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看最后一句:珠海前山、南屏、斗門湖心路口、中山坦洲等區域房價會有一定的升幅!  發表于 2019-11-4 08:54
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板凳
發表于 2019-11-1 14:55 | 只看該作者
珠海住居環境好,全是剛需

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一句話,漲,一直漲。再不買就更貴了  詳情 回復 發表于 2019-11-1 16:56
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地毯
發表于 2019-11-1 14:57 | 只看該作者
今年能到190萬常住人口?

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很喜歡數據說話,有依有據!  詳情 回復 發表于 2019-11-4 10:09
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地板
發表于 2019-11-1 14:58 | 只看該作者
這從哪里看出來人口  高速增長了???

2007年147萬到2018年189萬速度確實是夠快的,平均一年漲了三萬多人呢。

難怪那么多中介在關口大橋口發傳單,原來是沖著這一百多萬的游客去的;P

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  發表于 2019-11-6 08:35
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  發表于 2019-11-4 10:08
支持: 5
  發表于 2019-11-3 13:25
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地下室
發表于 2019-11-1 15:05 來自手機 | 只看該作者
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7
發表于 2019-11-1 15:30 | 只看該作者
“總體來說,珠海的人口連續多年保持持續凈增長的態勢,隨著珠海橫琴進一步投入使用,預計人口還處于高速增長期。”

樓主:
“持續凈增長”與“還處于高速增長期”是矛盾的哦!

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說的有道理  發表于 2019-11-4 08:55
持續凈增長是描述趨勢,處于高速增長期是指趨勢中的狀態,不矛盾。就像我們說茅臺股票一直在上漲通道,2019年是高速上漲,未來可能低速上漲一個道理。  詳情 回復 發表于 2019-11-2 12:48
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8
發表于 2019-11-1 15:46 | 只看該作者
thruqg 發表于 2019-11-1 15:30
“總體來說,珠海的人口連續多年保持持續凈增長的態勢,隨著珠海橫琴進一步投入使用,預計人口還處于高速增 ...

隨著珠海橫琴進一步投入使用,能在橫琴的這種房價下生活的人口能增長多少?這些人口到全國哪里都可以生活,加上不限購了,連戶口都不會轉過來珠海的!

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話不能這樣說 房價高了 收入肯定也是 誰也不是傻子  詳情 回復 發表于 2019-12-25 17:30
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9
發表于 2019-11-1 15:54 | 只看該作者
王王王小哥 發表于 2019-11-1 14:58
這從哪里看出來人口  高速增長了???

2007年147萬到2018年189萬速度確實是夠快的,平均一年漲了三萬多 ...

這個房價趨勢下,人口是越來越少的
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10
發表于 2019-11-1 16:15 | 只看該作者
要說珠海有這么多人,我是不信的。一到晚上10點街道鬼影都無只。。

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  發表于 2019-11-3 13:25
白天除了上下班,其余時間段街上也沒什么人  詳情 回復 發表于 2019-11-2 20:29
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