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[雜談] 百萬買房,千萬擇鄰

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主樓
發表于 2019-10-28 13:17 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
本帖最后由 豬哥哥 于 2019-10-28 13:33 編輯

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在全國樓市一片哀嚎聲中,深圳樓市頻頻傳來振奮人心的消息:八月底,福田天健天驕開盤勁銷410套,銷售金額逾50億,其中賣得最火的是最大最好最貴的167平01戶型,單價12-13萬,總價高達2000萬以上。10月22日,深圳網紅盤深業中城開始誠意登記,誠意金為500萬,截止昨日,超2000人認籌,凍結資金過百億!戶型為132/175/193/204/233/309/362平的3-6房。近日,深圳龍華金茂府,開啟了300萬驗資的看房模式,必須先在網上預約,現場由財務人員驗資。主力戶型為125-248平的3-5房,預計起步價十萬,將會引領龍華房價進入十萬加的時代。

深圳的豪宅為什么開始熱銷?媒體觀點普遍認為,深圳成為國家社會主義先行示范區,屬于相當大的利好,造成深圳豪宅熱銷。這是表象。深圳豪宅熱銷,其本質上的原因是房住不炒的結果,是供求關系的體現,說明小戶型已經飽和,而配比不足的大戶型,在改善居住品質的需求下非常旺盛。上述三個樓盤都是地段好、大戶型為主,這說明在房住不炒政策下,改善居住品質的需求已經大于投資一個小房子賺錢的需求。

無獨有偶,2018年以來,珠海市區的二手房,賣得最好的不再是一房兩房小戶型,而是次新的三房和四房,新香洲片區的不少次新房單價已經高于2016年的高峰,尤其是三房四房改善戶型更是難得。市區大量的改善型需求,卻因為土地資源枯竭,無法供應品質大盤,而之前的小區改善戶型配比較少,所以現在改善型的買家找房比較頭痛,從而也導致了五三的熱銷。二手房方面,前幾年不太好賣的云山詩意大戶型,今年都熱銷了。

房子的金融屬性越來越低了,貿易大戰的陰影下生意越來越難做,而股市段子手在調侃,上證指數十年漲了一點。創業風險大,股市沒希望,樓市被打壓,高凈值群體和中產階級,該干點什么?那就是改善生活,不再惦記著少量資金去跟風一個小戶型或者偏遠地段的便宜房子,把享受生活和孩子教育放到第一位。房產投資,未來不再是全民游戲,而是有錢人的游戲,比的是看誰熬得久。

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鄒孟軻母,號孟母。其舍近墓。孟子之少也,嬉游為墓間之事,踴躍筑埋。孟母曰:"此非吾所以居處子也。"乃去。舍市傍,其嬉戲為賈人炫賣之事。孟母又曰:"此非吾所以處吾子也。"復徙居學宮之傍。其嬉游乃設俎豆,揖讓進退。孟母曰:"真可以處居子矣。"遂居。及孟子長,學六藝,卒成大儒之名。君子謂孟母善以漸化。


孟母認為,孩子住在離墳墓近的地方,整天學的是扎小紙人之類的;住在繁華熱鬧的市場旁邊,學的是販夫走卒的叫賣;最后住在學府旁邊,學會了禮儀禮節,成就了一生。我們常說的近朱者赤近墨者黑,也是這個道理。

孟母三遷,現在的廣義來說不僅僅是給孩子一個好的成長環境,同樣也是給成年人一個發展機遇,給生活一個高品質的氛圍。住房問題,每個家庭都會有三遷:第一次潘美辰版的“想要有個家,一個不需要多大的地方(好歹有套房子)”;第二次是趙明版的“我愛我的家,弟弟爸爸和媽媽(大房子)”;第三次是龔玥版的“美麗的草原我的家,風吹綠草遍地花(環境好的房子)”。

升級版的居住需求,不再是擇近而居、擇友而居,而是擇鄰而居。讓孩子進入一所好一點的學校,成為絕大多數父母的心愿,不僅是考慮教育質量,還希望孩子從小有個好的玩伴(孩子的鄰居)。但是有超過半數購買學區房的人,目的很明顯,就是圖個學區,并不會去住,買來后都出租,而自己更關注的是居住品質,最終擇鄰而居。

中國曾經的“門當戶對”文化,現在演化成“圈子”文化,許多老板進馬云的學校,初衷并不是要去學到什么,而是擠進馬云的圈子。未來居住也是如此,很多人想擠進某個樓盤的圈子。對于年輕創業者來說,小區帶孩子散步,不經意間認識一個鄰居或許就有了貴人提攜的機會,成就了自己。對于享受生活的人來說,居住群體的選擇,就更具有明顯的傾向。

未來換房不再僅僅是以小換大。一個小區不少孩子有吐口水、打架、毀壞公物的行為,注重孩子教育的家長就會惦記著換房;自家的鄰居整天雞飛狗跳爆粗口,就會惦記著換房;一個小區夜生活的租客太多了,業主就會惦記著換房;一個小區的衛生、綠化糟糕,業主們就會惦記著換房。

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深圳豪宅的熱銷告訴我們,百萬買房的時代已經過去,千萬擇鄰的時代已經到來。房住不炒政策下,小戶型房子數量早已飽和,供求關系已經從擊鼓傳花變成改善生活。風向已經轉變快兩年,只是很多人仍然沒感覺,傻傻地翻著老黃歷,做著幾年前樓市一夜暴富的美夢。

近幾年來,全國的城市都在熱衷于造新城,包括縣城都在喜新厭舊。中國城市化進程已經接近尾聲,遍地開花的樓市,不會再現。作為全球第二大經濟體,仿效西方和日本的房地產拉升GDP模式后,未來的發展趨勢必然是科技興國,中興通訊、華為被美國封殺,這兩天主席親自點名區塊鏈已說明了一切。

三千點以下,茅臺漲到1200元,絕不是偶然,大環境不好的情況下,資本都在追逐保持凈資產收益率的白馬股。未來,各城市的樓市,高凈值群體追逐的是高品質樓盤以求保值。所以,看得見的配套、優質的樓盤、園林綠化保養良好的樓盤,將會持續保值,同一個區域之間的小區,價差將會拉大。

未來投資保值首先考慮的是地段。無論哪個城市哪個區域,有人氣的地段才有保值性。周邊一公里配套看得見(首選配套已經建好,次選在建),交樓一年內的優質樓盤陽臺上的衣服和亮燈率達到50%以上,是買房的重要參考依據。遠離剛開發的新區,次新區域一般成熟時間需要十年,比如新香洲現在是十年時間,目前備受追捧。新香洲屬于主城區的新區,成熟得快,其他沒有原住民的郊區新區成熟時間需要15年左右。

其次考慮的是樓盤與戶型。除一線學區房外,其他首要考慮對象是區域標桿樓盤,也就是周邊三公里二次置業換房的目標樓盤,最好是上千戶的優質大盤,戶型方面以3-4房100-150平面積為主,太大面積的作為投資不太合適,出售周期會較長,套現相對來說難度大一些。

第三考慮的是價格。一二手倒掛當然是最佳選擇,但是一般來說一二手倒掛都是受限購影響出現在老城區。炒作太甚泡沫較大的樓盤不適合投資,性價比的判斷依據為,次新區域同一個樓盤二期新盤不能超過一期二手的15%,大牌云聚的區域,同質化嚴重的區域,新房不能高于二手15%。珠海不能比深圳千萬擇鄰,但未來五年300-500萬上下的四房改善型品質大盤,大有市場。

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擇鄰而居,將會是未來十年的大趨勢。對于投資保值來說,今天買房的時候,就要想清楚未來賣給誰:這個樓盤的品質、人氣、物業管理、戶型實用性、周邊配套、品味氣質等,是未來置換者青睞的目標嗎?如果是,就下手。否則,就寧缺毋濫,不為投資而投資。一時沖動聽故事,買的可能不是房子,是鬧心。

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  發表于 2019-10-30 09:41
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  發表于 2019-10-30 09:05
謝謝享受  發表于 2019-10-30 08:27
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  發表于 2019-10-30 08:27
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  發表于 2019-10-30 08:16
豬哥好文!贊  發表于 2019-10-29 22:16
謝謝分享!  發表于 2019-10-29 21:14
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豬哥說中俺內心想法,剛置換完改善型住宅。  發表于 2019-10-29 21:13

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沙發
發表于 2019-10-28 13:59 | 只看該作者
無房產階級青年人的唯一出路?

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  如果層主真是“無房產階級青年人”,建議不要在這里耽誤時間,應該先努力成為“有房產階級”后再來這里理論。  詳情 回復 發表于 2019-10-29 21:20
珠海應該還沒到深圳南的階段吧  發表于 2019-10-28 17:37
珠海應該還沒到***的階段吧  發表于 2019-10-28 17:37
不是去坐牢嗎?還帶飯的  詳情 回復 發表于 2019-10-28 17:00
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板凳
發表于 2019-10-28 14:13 | 只看該作者
1、大房子、別墅是以后的趨勢,幾世同堂,同享天倫之樂
2、物以類聚?發展成類似美國那樣——涇渭分明——富人區和窮人區
3、地段、地段、地段

珠海應該還沒到深圳的階段吧

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珠海離深圳還有一段距離  發表于 2019-10-30 08:28
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  發表于 2019-10-30 08:16
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地毯
發表于 2019-10-28 14:16 | 只看該作者
后天看公報怎么說,不知道會不會全面放開計劃生育!

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這個已經起草好了,就等開會通過了  詳情 回復 發表于 2019-10-28 15:03
看到那個百萬千萬標題,無房產階級青年為之一震,又有奮斗的小目標了,結婚率都下降了,還人口出生率  發表于 2019-10-28 14:27
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地板
發表于 2019-10-28 14:31 | 只看該作者
全世界就這一個深圳,也就這一個超一線城市會有專科就能隨便落戶的奇葩政策,更不用說各種各樣的好政策簡直就是全宇宙的寵兒。拿這樣的一個城市說明與對比不了任何城市和問題。
珠海的次新房價已經比2016高峰期價格還要高倒是說對了,還說珠海二手房是洼地的必將受到冷眼。。

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可對比性不強  發表于 2019-10-30 08:29
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地下室
發表于 2019-10-28 14:51 來自手機 | 只看該作者
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7
發表于 2019-10-28 14:52 | 只看該作者
本帖最后由 球球0367 于 2019-10-28 18:20 編輯

2014年找房的時候,確實感到奇怪,老香洲的次新房比新香洲的新房還貴,近工作地又只能在老香洲找,那時候思想還是太固化了,只求近近近。現在老香洲和新香洲房價顛倒過來了。

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老香洲畢竟是市中心,有重建的可能!  發表于 2019-10-30 08:30
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  發表于 2019-10-30 08:17
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8
發表于 2019-10-28 14:57 | 只看該作者
這么說環宇城是潛力股了。。。

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又賣廣告  發表于 2019-10-30 08:30
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9
發表于 2019-10-28 15:03 來自手機 | 只看該作者
布魯克BLK 發表于 2019-10-28 14:16
后天看公報怎么說,不知道會不會全面放開計劃生育!

這個已經起草好了,就等開會通過了
來自小程序
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10
發表于 2019-10-28 16:18 | 只看該作者
雖然知道樓主是不看好航空城的,但是看完樓主的文章,我得出的結論居然是航空城未來會很好,哈哈哈。

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住的舒服就是最好  發表于 2019-10-30 08:30
你一個注冊會計師,老公一年稅后40、50萬,不應該選市區嗎?買航空城,不理解。  詳情 回復 發表于 2019-10-28 19:57
誰說我不看好航空城?我看不慣的是開發商無節制炒作。中海左岸嵐庭是區域最貴的二手,單價23000左右,時代山湖海二手兩萬左右。理論上該區域新房應該是兩萬五六左右才有性價比,賣到三萬就是收割了未來三年的利潤。  詳情 回復 發表于 2019-10-28 17:47
有道理,買房要買已規劃已開建但尚未配套成熟的地段,等配套成熟價格必然要超過老城區,新香洲,南灣都是如此。  詳情 回復 發表于 2019-10-28 17:20
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